2018年的中央1号文件提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。围绕宅基地用益物权的占有、使用、收益的不同权益种类，各地开展了一些实践探索。基于空闲农房及宅基地盘活利用的实践，对宅基地多元利用的模式进行分析，很有必要。
空闲农房及宅基地多元利用的主要模式
农房活化模式。主要对权属合法无争议的存量宅基地及功能正常的地上房屋，在不改变宅基地用途前提下，采取自营、出租、抵押等多种形式活化，拓展宅基地除居住以外的生产、经营、融资等功能。常见的方式有：一是以自营方式将自家空余农房用来从事小型商业零售、农家乐、民宿、电子商务等经营活动；二是引入市场机制，对闲置宅基地和房屋进行出租。
宅基地综合整治模式。主要是在乡村规划引导下，结合城乡建设用地增减挂钩、土地综合整治、建设用地减量化、郊野公园建设等项目实施，实现区域内土地用途、规模、空间的重新优化布局，并通过宅基地退出复垦、土地发展权转移、用途转换等方式，实现宅基地功能的再利用和活化。常见的方式有：一是有偿退出，腾出的宅基地指标支持城镇发展；二是指标平移，将整治腾退的宅基地指标留在村集体，由村集体用于集中发展休闲农业和乡村旅游等新产业新业态，或支持村公共基础设施建设；三是指标置换，采取宅基地退出置换安置房、安置产业用房等资产方式，盘整零散宅基地同时实现农民资产增值。四是土地流转，通过规划将土地用途由宅基地调整成为工业、商服用地。
零星宅基地转型模式。主要是对村庄内零星退出的宅基地，调整为村庄公共设施和公共建筑用地等，用以完善农村的公共服务配套，增加群众的归属感。如安徽淮南曹庵镇利用零星退出的宅基地改建成农耕记忆馆、综合服务中心、农家书屋等公共服务场所。
目前的主要问题
在规划安排上，缺乏对农村地区相关的产业引导。目前多数地区村庄规划尚未编制或编制深度不够，农村地区的相关规划缺少对人居环境、产业布局、土地利用、设施配置、生态保护等方面的统筹安排。
在资源配置上，缺少统筹兼顾的用地保障措施。目前通过村庄整治或宅基地整理获得的用地指标很难支持本地农村的发展。
在用地管理上，缺少对布局优化的有效供地手段。在空闲农房及宅基地的转型利用中，须结合新产业、新业态整体功能进行局部土地用途调整，但目前相关用地管理口径单一，难以办理供地。
在用途管理上，缺乏灵活的应对措施。空闲农房及宅基地的多元利用往往涉及用途形式的转变。但目前多数地方对这种用途改变形式认识不一，相关管理思路缺乏规范。
相关建议
加强村庄规划与相关规划的衔接。一是开展空闲农房及宅基地情况调查，摸清数量、分布、权属、建筑结构、面积等，建立基本信息数据库。二是做好土地规划与产业、社会经济、农业农村等相关规划衔接。三是调整完善村庄规划，合理确定村庄数量、规模、布局和建设时序。
创新宅基地指标管理制度。一是允许提取结余指标的一定比例专门支持农村新产业、新业态发展，或返乡下乡人员创业创新；二是允许将村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合发展；三是探索宅基地置换办法。
探索集体组织收储机制。一是围绕空闲农房和宅基地退出探索建立“三权”转让机制，实现农村土地承包经营权、宅基地使用权、房屋所有权在集体经济组织内部自愿转让、等价置换或流转安置村庄规划区外的农户等，盘活农村宅基地与房屋资源；二是探索集体经济组织回购空闲农房和宅基地用以发展新产业，允许布局微调，或转换为经营性建设用地后，依照相关政策和程序入市，让农民分享工业化和城市化红利。
推进空闲农房和宅基地的盘活利用。一是对空闲农房和宅基地的再利用确需整体规划改造的，应满足规划、建筑、消防、环保和文物保护等要求，严控乱拆乱建；二是适度放活宅基地和农民房屋使用权，对宅基地用途管制抓大放小，在以居住为主的大用途管制下弱化小用途管制；三是鼓励农民利用自有住宅经营乡村旅游或将空闲房屋和宅基地以入股、出租等方式，委托第三方统一经营，并严禁建设别墅大院和私人会馆。
中国乡村发现网转自：中国土地
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