核心观点
今年是名副其实的“地王”之年，无论是“地王”产生的数量，还是“地王”的溢价率，在中国房地产的历史上都无出其右。大家普遍认为，“地王”的出现源于中国“地少人多”。然而这不过是政府制造出来的“土地稀缺”的假象，中国需要多少土地来盖房子？只需要不到5万平方公里，占中国960万平方公里面积的比例远远低于1%！所以所谓“地少”不过是有人捂着不放，刻意让“缺地”推动房价上涨，从而制造土地紧张，反过来拉动地价上涨！
6月23日，国土资源部给京津沪送上大礼：各增加600到1000平方公里的建设用地！如此大幅增加中心城市土地供应，是不是意味着将利空一线城市房价？别高兴太早，诚然，这会在一定程度上抑制大城市房价的过快上涨。但一来新增建设用地在郊区，二是土地本身是有限的，所以对房地产的影响程度还要视具体情况而定。
华夏新供给经济学研究院院长贾康近日表示，如今一线城市二手房交易萎缩、价格松动，并不能说一线城市房价到顶了，只是迅猛上涨的局面有所收敛。2016的楼市不存在暴涨到暴跌的风险。
安信首席经济学家高善文从需求层面分析称，考虑到反腐、新开工速度 、土地购置、 居民可支配收入增速差、在校小学生数量增速等多方面因素，一线城市房价上涨在2020年之前难以改变。
以下为文章全文
时隔三年，“地王”又一次成为市场焦点。自2015年下半年以来，高价拿地已经非常普遍，其中不乏“面粉高于面包”者。一批央企、地方国企在土地市场表现十分活跃，并且拿地非常大手笔，造就了多个“地王”。
中原地产研究部统计数据显示，仅5月份全国就出现50多个地王，土地溢价率之高，在中国房地产历史上非常罕见。截至6月29日，2016年土地市场成交火爆，全国已经出现了205宗单宗地超过10亿元的高总价地块，其中国企获得107宗，占比高达54%。
这种躁动颇似2015年股市5000点时的市场情绪，高总价、高单价、高溢价的“三高”地块的数量均远远超过了上一个“地王”井喷的2013年。但在各地出台一些调控措施的情况下，除了苏州、南京、杭州、合肥等炙手可热的城市，土地市场相对于5月份明显降温。这一方面和市场的预期及过度透支有关；另一方面，据说相关部门约见有关央企，要求约束其在土地市场的疯狂拿地行为。
过去几轮房地产短周期的经验显示，“地王”频出往往对应着成交量的顶部。事实上，我们也确实看到，北京二手房已经呈现了断崖式的下跌。
自今年3月份北京二手房成交量超过3万套以来，整个二季度的成交数字都在不断下跌，截至6月26日，北京二手房成交量仅为9500套，而5月同期，该数字已超过2万套，环比跌幅超5成。与此同时，在二手房成交价方面，涨幅相比前期也继续收窄。6月中上旬，北京二手房均价为4.14万元，整体看相比5月份同期的4.12万元，环比只上涨了0.5%。
特别重要的是，5月份金融数据也在明显收紧。6月15日发布的 5月金融数据，M2和社会融资额都出现暴跌：5月份社会融资额规模6599亿元，较去年同期减少5798亿元，降幅惊人；M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月M2高达13.4%的增速更是下降明显。很显然，货币政策收紧已经成为事实。在“权威人士”发表“稳健的货币政策就要稳健”的观点之后，货币政策开始真正体现“稳健”二字，货币政策的收紧，对于疯狂的楼市将具有明显的降温作用。
而在“权威人士”的发言中，我们还看到他第一次提出“房地产泡沫”的概念，并将其放在了仅次于民间投资下滑的高度。
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房价是不是已见“拐点”端倪了？
以上的种种迹象都在表明“房价终于要开跌了”、“终于有人要对房价下狠手了”；怀揣着过去“房价”对我们欺骗的担心，懵懂着“房价下跌”的美好愿望，但现实也许真的并不丰满……
房价是怎样构成的？
我们先来看看“房价的构成”，这话怎么说？不就是拿地的成本加上建设费用吗？
要建房子首先要有土地，这就是房价的第一部分，地价款，它包括了拆迁成本、配套成本、政府利润，还有土地的税金和契税。
这部分占到一个房子成本的三成。
然后就是开工建设了，从打地基到最后精装修、绿化，全套流程下来，这部分占成本的四成。
然后开始交税，营业税、所得税、印花税，加起来超过两成，这还不算请客、公关宣传，至于行政性收费、销售费用那都是毛毛雨了。
最后算下来，你买的房子价值，只是房价的四成多一点，而开发商的利润，不到10%，房价的六成到七成，都被土地出让金，以及建设、交易中的各种税费拿走了。也就是说，一套200万的房子，其实顶多值80万，而120-140万都为国家做了贡献。
房地产调控是怎么个意思？
这就好比你要到超市去买个商品，但进入超市的门票是这个商品的2倍，最后卖门票的还说，他们卖这个东西太贵了，这个血液里面流淌的还有没有道德呢？然后说，不行得调控。但怎么调控呢？这样，你不是进去时候买张门票么，你出来再买张门票啊，这样买的人不就少了吗，他这东西不就便宜了吗？简直就是一个good idea啊。被自己的智慧吓到了！
于是我们看到了一幅神奇的景象，随着不断的调控，政府收入占房地产的销售比例不断提高，原来没调控的时候，还是六七成，现在随着各种“几条”的出台，政府和银行获得的收入，占全年房地产业销售额的75%以上。但这远远不是目标，光出来的时候买门票怎么成，还让你拿着这个东西就得交钱，死了给别人也得交钱，也就是遗产税和房产税。于是一套房子做出了满汉全席的感觉，“一吃”土地出让金，“二吃”转让住房所得20%的个税，“三吃”房地产税，“四吃”遗产税。
既然卖地盖房这么赚钱，那么是不是要玩命卖地呢？当然会，但不会那么傻……
制造一个土地稀缺的假象
从土地的基本面看，中国属于土地比较稀缺的国家，特别是一二线城市的土地稀缺，这似乎是导致大家“抢地”、房价上涨的主要原因。但真的合理吗？
中国人均占有的土地面积尽管只有全球平均水平的30%，但如果从盖房子的角度而言，近14亿人口，即使全部生活在城市，盖房子的土地也是绰绰有余。简单地算一笔账：按照三口之家，平均每套房子100平，容积率按照3计算，中国需要多少土地来盖房子？只需要不到5万平方公里，占中国960万平方公里面积的比例远远低于1%！
以土地价格惊人的北京为例，北京是公认的土地稀缺的地方，北京目前总人口为2170万，土地面积1.64万平方公里，按每户三口、每套房子面积100平方米、容积率2.5计算，解决全部北京常住人口的住房，所需土地面积不到北京的2%。
那么为什么不供地盖房吗？还得从18亿亩的红线说起，2006年春天，十届全国人大四次会议上明确提出，18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。然后，就木有然后了，大量的土地放在那里不能盖房，只能当做耕地使用。所以我们看到了只要开车从市中心到郊区的别墅，中间都要路过连绵十几公里的农地。
土地一点都不稀缺，就是有人捂着不放，刻意让“缺地”推动房价上涨，从而制造土地紧张，反过来拉动地价上涨！
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政府要拿耕地给你盖房子了，房价要跌啦？！
土地供给决定盖房的数量，而房子的数量才是真正决定房价的第一因素。
上世纪90年代香港楼市暴涨，1997年董建华施政报告宣布，拟每年兴建85000套房子，政府用来出租，也就是公租房，结果香港楼市暴跌一半，房地产泡沫破灭。
如今的好消息是，在6月23日，国土资源部召开视频会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》。按照此方案的规定，北京、天津和上海三地的2020年耕地保有量指标均被大幅度降低。
在原有规划中，北京需要在2020年保有21.47万公顷耕地，《调整方案》将之降低为11.07万公顷；天津在原有规划中需要在2020年保有43.73万公顷耕地，《调整方案》将之降低为33.40万公顷；上海在原有规划中需要在2020年保有24.93万公顷耕地，《调整方案》将之降低为18.80万公顷。
1平方公里等于100公顷，1公顷等于1万平方米。所以，我们可以计算出来，北京、天津各增加了大约1000平方公里的建设用地，上海增加了大约600平方公里。
这简直是雪中送炭，极大缓解了京津沪，特别是京沪建设用地短缺的局面！那么，大幅增加中心城市土地供应，会成为大城市楼市的利空吗？
这当然是利空，房地产市场的供求关系将发生变化，土地供应增加，需求不变的情况下，价格下跌是理所当然的，将会在一定程度上抑制大城市房价的过快上涨。但是必须看到，这些新增的建设用地基本上都在郊区，而土地本身是有限的，所以对房地产的影响程度还要视具体情况而定。
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一线房价涨势将持续至2020年？！
讨论房价，自然不能仅从供给层面，安信首席经济学家高善文近期从需求层面分析表示，一线城市房价上涨在2020年之前难以改变。
高善文认为，尽管在全国范围之内小学人数的增长都是负值，但是在一线城市小学在校人数的增速一直维持4%甚至是5%。这表明一线城市吸纳了大量的年轻劳动力，这种人口趋势的变化推动了一线城市对住房、学区房旺盛的需求；并且从人口的趋势来看，一线城市住房需求的增加在2020年之前不见得会结束。
此外，高善文称，数据显示二线城市房价上涨与过去几年市级领导落马情况存在关联。从2013年10月到2016年4月，有官员落马的二线城市有11个，包括南京、无锡、温州、昆明、太原、呼和浩特、宁波、福州、济南、南宁、贵阳；而无官员落马的二线城市有25个。从落马和无落马城市土地购置滚动同比变化来看，曾出现官员落马的二线城市的房价上涨比无官员落马的二线城市更快。
其中主要原因为落马官员影响城市的新开工速度。“城市的官员因为腐败问题被拿下，这个城市在随后大概一两年的时间里，土地市场会受到更强的抑制，新开工会受到更强的抑制，从而会加速这个城市的存货去化过程。”高善文说道。
高善文调侃道，如果未来的房地产市场面临着存货去化的问题，那么就可以在未波及的城市大力度地推进反腐败的工作。但高善文也提到，除了反腐败因素，房价上涨归根到底，还要从这些城市的新开工速度 、土地购置、 居民可支配收入增速差、在校小学生数量增速等数据分析。
华夏新供给经济学研究院院长贾康近日在达沃斯论坛上也表示，如今一线城市二手房交易萎缩、价格松动，并不能说一线城市房价到顶了，只是迅猛上涨的局面有所收敛。在贾康看来，股市是一个整体的行情，牛市或熊市两者择其一，但楼市一定要分开看。因此，2016的楼市不会像2015年的股市一样，不存在暴涨到暴跌的风险。
贾康提到了楼市中的一个新现象是，冰火界限比较模糊，原来认为冰的二线城市跑到火的地方去了。火的部分要增加有效供给的问题，一线城市太热，不能不做更严厉的限购，二线城市的趋势是迅速靠近一线城市。冰的部分，二线城市要做观察，原来是冰可能很快转成火，不能简单的按照千篇一律去库存的要求。只有三四线城市现在还普遍认为存量比较大。
关注冰火界限模糊的，同样还有中原地产首席分析师张大伟，他认为，对于一二线城市来说，未来一年房价涨幅不超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将造成非常大的风险。因此未来新上市的商品房定价很可能将出现高端化趋势，很多过去认为是非豪宅区的区域也会供应大量豪宅项目。
“楼面价超过房价已经成为常态。已经出现了高价地遍地的现象，虽然高价地不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。”他认为，尤其是二线城市高价地频繁出现，将影响后续这些城市房地产市场的稳定。特别是南京、合肥、厦门、苏州这些高价地最密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。
中国乡村发现网转自：原子智库
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