陈劲松说，世界不是平的。从世界范围来看，山峰正变得越来越高。以大伦敦都市圈为例，其GDP总量合人民币为3 .4万亿元，约占英国17 .7%。事实上，全球经济都集中在20多个超大都市圈，与发展靠前的国家经济总量相当。大都市圈成为国家经济发展的发动机，也是世界经济增长引擎。
今年1-5月，东莞成交量2倍于深圳，惠州6倍于深圳，这就是都市圈效应。而轨道交通的预期会使得都市圈同城效应更加明显。今年，莞惠房价分别上涨33%和20%，开始全面补涨。由此可以看出，深圳的外溢发展，包括以华为布局松山湖为代表的深莞惠一体化已经不是预期，而是现实。在这种背景下，房价的山峰越来越高。中国未来的发展引擎不是小城镇化，而是都市圈，这就是为什么莞惠房价上涨的原因。
陈劲松说，城市的本质，是财富的增长源泉。当一切越来越具有流动性时，城市的角色定位越来越重要。因此，用所谓一二三四线城市来划分城市已经过时了。而以总部城市、创新中心、商贸中心、模块生产中心、休闲中心这些定位来观察，珠三角要比长三角更具潜力。
深圳房价为何飙涨？
在陈劲松看来，用市场开放度、财富密集度、产业聚集度三个指标来判断，不同的城市类型决定了人和财富的来源完全不同。
对于总部城市和创新中心而言，世界性资本、本外地资本、当地高收入阶层等因素造就了有别于其它城市的强劲需求，在供给不足的情况下，体现为房价的极具膨胀。根据城市类型的不同，房地产市场已经分化为国际型市场和本地化市场，国际型市场的房价随着时间的推移不断上涨，而本地化市场的房价则相对稳定，有时还会下跌。总部城市以及创新中心，房价和本地人的收入越来越脱钩，从去年开始到现在，深圳房价的表现说明了这一点。
因此，陈劲松说，我们看到，5年前的2011年，深圳90%的房子是300万元以下，2016年300万以下不到28%，而300万元至800万元的房子增加到了57%，1000万元以上的住宅则从2%上升到了10%以上。房价大涨之所以还没有损害到深圳的核心竞争力，原因之一是莞惠的存在，二是城中村的存在。未来，莞惠对于深圳白领购房的贡献将越来越大。
轨道将改变城市
陈劲松认为，无论总部城市还是创新中心，房价逐步脱离普通阶层的收入水平。对于白领而言，他们或长久租房，或流向交通便捷的其它城市。在一线城市中，北上深的上车盘价格分别为290万、285万和300万，以300万为例，需要首付90万元和月供1 . 1万元（月供30年）。而东莞和惠州临深地区的上车盘分别为90万元和65万元。未来，白领要沿着轨道上班和回家。如果说高铁改变中国，轨道将改变城市。深圳人将在整个珠三角大范围内展开产业互动和人员交流。
大都市圈：未来的国家竞争力高地
世界城市发展的历史经验表明，都市圈内经济和社会活动活跃，各城市间功能互补性强，是所属国家和地区的创新中心和竞争力高地。
城镇化演进的结果
作为城市化和城市群发展到成熟阶段的一种空间组织形式，都市圈具备了资源利用集约、集聚效应明显、经济与创新活跃等特点。国务院发展研究中心副主任张来明认为，大都市圈的繁荣对一个国家乃至民族有着重大的战略意义。大都市圈聚集与组织的要求超出了单一城市人口、产业、社会活动、环境保护、治理社会的范畴，而体现为不同规模、不同特点、不同功能的若干城市的互联互通互融。因此，相较于单个城市，都市圈能在更高水平上整合和优化各类资源，较大程度地缓解单一城市因人口、资源、人类活动等因素过度聚集而产生的各种城市病。
目前，世界上公认的五大世界级都市圈是纽约都市圈、伦敦都市圈、东京都市圈、巴黎都市圈和北美五大湖都市圈。它们已经成为当地人口最密集、经济最活跃、最富有竞争力的地区，是所在国家或地区经济发展的枢纽和参与全球竞争的制高点。
高效交通提供保障
从全球大都市圈的发展历程来看，安全、快捷、高效的交通基础设施无一不为城市间高效、有序的产业分工体系提供了有力保障。以伦敦都市圈与东京都市圈为例，在其先期规划中，交通与土地利用实现了完全一体化，即在轨道交通系统的基础上构建了立体的步行系统，交通规划直接服务于用地。
中国房地产未来机遇在城市圈，而不再一线城市
中原地产中国大陆区主席黎明楷表示，在未来，讲机遇不能老是说一线城市。一线城市一方面成本很高，利润很低。黎明楷认为，基本上看城市群的布局来说，不止是核心城市，包括周边其实还有机会。
黎明楷谈城市群的发展其实有几个阶段，
第一，人口流入一些核心的城市。城市出来了慢慢吸引周边的人口流进这个城市。第二，城市本身因为人口流入，生活需求比较高，变成有一些人没办法，往外流，慢慢带动大城市的郊区发展，还可以延伸到其他的城市。第三，开始慢慢形成了城市群，城市群就是它不止是一个城市，而是一个核心城市还带动了周边的几块。第四，外溢效应。
中国乡村发现网转自：爱微帮
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