征收农村集体土地，除可按照地方标准补偿外，还可以参照被征收时的市场价格给予被征地农民（或农村集体经济组织）公平、合理的补偿。但由于法律法规的约束，目前农村集体土地的直接交易还不多，市场价格比较难以直接获取。虽然通过土地评估的方式模拟市场情况，可间接得到近似的集体土地市场价，但如何评估一直是业界难题。作者建议按照被征收土地的自然因素、社会经济因素、特殊因素和土地收益（收入）、市场情况等，采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价修正法等方法进行，具体评估思路如下：
农用地补偿评估
农用地主要包括耕地、园地、林地和草地。农田水利设施和养殖水面等也可纳入农用地进行评估。
农用地评估可以按照《农用地估价规程》进行，主要评估方法为收益还原法，农用地流转市场较发达的地方，还可以选用市场比较法。
对于新开发的农用地，可以选用成本逼近法；对于待开发的，可以选用剩余法；已完成了农用地分等定级工作，制定了农用地基准地价的地方，可以选用评分估价法、基准地价修正法。
下面以耕地为例对收益还原法的使用做详细说明。
收益还原法，是指将待估农用地未来无限年期的年纯收益，在土地被征收时点，以适当的土地还原率（贴现率）进行还原（贴现），从而估算出农用地价格的方法。基本公式为：
P=a/r P为土地价格 a为农用地的年纯收益 r为土地还原率（贴现率）
农用地的年纯收益，既可以通过农用地流转中的转包、转租等价格来确定，也可以通过计算当地正常条件下主要大宗农作物（主产品和副产品）前3年的平均年产值，扣减农用地维护费和生产农副产品必须支付的直接和间接费用（种苗费、农工费、机工费、农药费等）后得到。各种以土地为依据的支农补贴、耕地保护基金补贴等，可直接计算为土地纯收益。
土地还原率（贴现率）是将土地收益还原（贴现）为土地价格的比率，其原理是对于土地所有者来说，只有当他出卖土地获得的货币存入银行，每年获得的利息收入至少要与原来地租（收益）一样多时，他才愿意出卖土地。土地还原率可按下列方法确定：
1.土地纯收益与价格比率法：应选择3宗以上近期发生交易的，且交易类型与待估宗地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率测算还原率。
2.安全利率加风险调整值法：即还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定。
3.投资风险与投资收益率综合排序插入法：调查获取社会上各种相关类型投资的收益率和风险，并按大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。
在确定土地还原率时，应注意不同土地权利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同时期及不同区位土地之间还原率的差别。在收益相同的情况下，经营使用土地的市场风险越大，则土地还原利率越高，地价越低。由于农用地的主要用途为农业生产，相对来说产出稳定，市场波动较小，因此经营农用地的市场风险较低，其土地还原率一般应低于其他用地，大体可参照一年期存贷利率等取值。
市场比较法可通过承包经营权转让形式的实例，进行同质比较修正，得到征收土地的市场价格。
集体建设用地补偿评估
集体建设用地的评估可以参照《城镇土地估价规程》，选用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等进行评估。其中，在集体建设用地流转市场较发达的地方，可以通过调查租金或价格，选用收益还原法或市场比较法、剩余法进行评估，在流转市场不发育的地方，可以成本逼近法为主要方法，在制定了集体建设用地基准地价的区域，还可以选用基准地价系数修正法。
宅基地评估。1.在评估宅基地价格前，应首先对其所在区域（以乡镇为单元）进行调查，凡有宅基地转让或宅基地上房屋出租实例的，应以收益还原法为主进行评估。集体组织内有宅基地流转市场的，或宅基地位于城市近郊区的，可采用市场比较法，通过比较因素修正进行评估。
没有流转市场且位于远郊区的宅基地，采用成本逼近法评估宅基地所有权价格。
宅基地所有权价格=原土地价格+开发费用+取得宅基地相关税费+因改变农用地用途和开发投入带来的增值+土地所有权收益
原土地价格根据宅基地划拨前的土地利用形态（地类）评估确定，划拨前是农用地的，按农用地评估方法确定，是其他用地的，按其他用地的评估方法确定。无法确定宅基地划拨前的土地地类的，按所在区域主要地类确定。土地开发费用是指使被占用作宅基地的土地具备建房条件所需各项客观费用之和，如“三通一平”等费用。
2.《物权法》确定了农民对宅基地使用权的用益物权地位。对宅基地进行评估，首先要准确界定所有权与使用权价格的区别与联系，使用权是他物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利，是所有权权能的一部分。
征收宅基地，应当评估其所有权价格，因宅基地补偿款项一般需要在所有权人和使用权人之间进行分配，还需要评估宅基地所有权和使用权之间的价格差异。一般来说，这种差异可以表述为：所有权价格=使用权价格+权益价差。为了防止评估的随意性，一个地区的宅基地权益价差应是一个相对固定的比例，因此，这一参数应由地方政府组织专业力量进行测算后向社会公布，供当地估价师使用。宅基地权益差可按以下方法进行测算：
一是通过年限差异近似代替所有权与使用权的差异，以无限年期代表所有权益，以有限年期代表使用权权益（可参照住宅用地最高出让年期70年）。
宅基地权益价差=宅基地所有权×价差比例价差比例=1/(1+r)n， n为宅基地使用年期，r为土地还原率（贴现率）
二是通过成本逼近法的原理，剥离出权益价差，即：
价差比例=（宅基地所有权价格－取得宅基地税费－开发费－因改变农用地用途和开发投入带来的增值）/宅基地所有权价格
确定了价差比例后，可以在评估宅基地所有权价格基础上，分两种情形对征收宅基地补偿款进行分配。
重新划配宅基地的，按照宅基地所有权价格确定补偿款，给集体经济组织，由集体经济组织参照价差比例分配。如在本集体经济组织内部重划宅基地，且涉及第三方的，补偿额应在集体经济组织、被征收宅基地的农民、第三方之间协商分配。
不重新划配宅基地，分配房屋保障居住权的，不再对宅基地使用权人进行补偿，将宅基地所有权价格×权益价差比例后的款项补偿给集体经济组织。
其他集体建设用地评估。对国有建设用地交易较活跃的地方，除宅基地以外的其他集体建设用地补偿评估，可以按照国家与集体组织按合理比例分享土地征收后增值收益的思路来评价确定补偿金额。对乡镇企业用地等有收益的集体建设用地，按照贡献原则，剥离出土地收益后，可采用收益还原法等方法进行评估，采用收益还原法时，应按无限年期贴现。以集体建设用地投资入股兴办企业的，按折算的投资额作为集体土地的价格，进行同质比较修正后得到征收价格。所在区域集体建设用地流转较发达的，可以选用市场比较法评估。对乡镇（村）公益事业用地、公共设施用地等没有收益的集体建设用地，采用成本逼近法评估，制定了集体建设用地基准地价的地区，还可以采用基准地价修正法进行评估。
集体组织与国家共享土地增值收益的补偿评估思路如下：
先根据《城镇土地估价规程》设定的方法评估待征集体建设用地同等条件下的国有建设用地市场价格；
然后，用成本法评估待征集体建设用地成本价格，公式为：
待征集体建设用地成本价格=土地取得费+开发费+相关税费
土地增值收益=同等条件下国有建设用地价格-待征集体建设用地成本价格
集体建设用地补偿价格=集体建设用地成本价格+增值收益×给集体经济组织的分配比例，没有增值收益或增值为负的，直接以集体建设用地成本价作为补偿价格。
除上述方法外，还可以采用基准地价系数修正法进行评估。基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地价格的方法。
评估得出的集体建设用地价格，应与所在区域农用地价格进行比较，择高作为补偿金额。如低于农用地价格，按农用地价格进行补偿。
未利用地补偿评估
按照《全国土地利用现状分类》，未利用地主要包括盐碱地、沼泽地、沙地和裸地。未利用地价格评估应在适宜性评价的基础上进行。
对宜农未利用地，可采用剩余法进行评估，即假设将未利用地开发成同等自然条件下的农用地，通过估算农用地价格，扣减开发投入，得到未利用地价格。也可以借助农用地分等定级因素因子体系，建立减价修正体系，通过减价修正评估未利用地的价格。
不适宜农业开发的未利用地，由当地政府按照不高于宜农未利用地的标准酌情给予适当补偿。
建筑物、构筑物、青苗等地上物的补偿评估
对被征收土地上的建筑物和构筑物的补偿，应当按是否合法合规，划分合规面积和超标面积，分别评估。
房屋。对征收宅基地上房屋的补偿，一要合法合规，二要确保被征地农民的居住条件不降低。能够以提供住房等方式给予实物补偿的，应当优先给予实物补偿。
以重新分配宅基地、农民自建房的方式补偿的，给农民的补偿金额＝实测房屋面积×房屋重置价格。
无法重新分配宅基地、或被征地农民选择货币补偿的，应当按以下技术路线评估确定补偿金额：
1.在实测房屋面积的基础上，按照当地宅基地面积标准和农村住房建筑标准（没有标准的，以宅基地面积作为合规建筑面积标准），划分合规面积和超标面积。超出合规标准的，为超标面积。同时结合当地保障性住房面积标准，确定法定保障面积。
房屋实测面积＝合规面积+超标面积，房屋实测面积≥合规面积≥法定保障面积，法定保障面积＝当地保障性住房套均面积标准（经济适用住房）。
2.补偿金额＝法定保障面积×（保障性住房价格+房屋重置价格）+（合规面积－法定保障面积）×保障性住房价格+超标面积×重置价格。
3.保障性住房价格不能低于当地经济适用房价格平均水平；无法提供经济适用住房的，不能低于当地商品住房价格平均水平，面积按合规面积计算。
其他建筑物和构筑物。在实测房屋面积的基础上，按照当地城市、乡、镇、村（建设）规划规定，划分合规面积和超标面积。房屋实测面积＝合规面积+超标面积。
补偿金额＝合规面积×建筑物和构筑物重置价格+超标面积×单位面积建筑物和构筑物的残值。
青苗。征收农用地上有青苗的，按现状评估并给予一次性货币补偿。按照《物权法》相关规定，补偿金额应包含对孳息的补偿。
对一年一熟或多熟的作物，土地被征收时青苗距其孳息成熟时少于一年的，按年孳息的市场价格补偿。补偿金额＝年孳息产量×正常市场价格。
对多年生作物，土地被征收前已产生收益的，补偿金额＝（孳息年产量×正常市场价格－按面积折算的当地人均年务农收入）×（可生长年期－已生长年期）；土地被征收时尚未产生过收益的，补偿金额＝孳息年产量×正常市场价格+（年额外投入+按面积折算的当地人均年务农收入）×已生长年期。
作者单位:国土资源部土地利用管理司地价处
中国乡村发现网转自:中国土地
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