农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。
集体经营性建设用地是一个历史形成的概念。
1998年修订实施的《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（第43条）；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（第63条）。齐精智律师提示在这两款的限制下，农村集体土地除了可用于审批宅基地建房和进行公共设施和公益事业建设，以及兴办乡镇企业之外，不能用于其他建设活动。
1990年代中后期，我国农村乡镇企业普遍进行向私人所有改制，之后很少出现新办的乡镇企业。这就意味着，农村集体土地基本不能用于经营性建设开发。农民申请宅基地，主要是满足其生产生活基本需求的“自用”性质，不具备经营性质。这就是农村宅基地及其上房屋，不能向外集体之外买卖，或者买卖之后，不能办理房产证的原因。
本文将通过立法沿革、地方政府立法概况以及未来立法预期，对我国就农村集体经营性建设用地的法律环境予以分析，找出企业开发利用的合法途径。
一、我国现有法律对农村集体经营性建设用地规定。
按照《土地管理法》的规定，集体建设用地可分为三类：乡（镇）企业用地，乡（镇）村公共设施及公益事业用地和农村宅基地，但《物权法》并未将宅基地使用权纳入建设用地使用权的范畴。
1、《中华人民共和国土地管理法》
第十一条 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
第六十一条 乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
3、关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知财税〔2017〕29号。
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将承租集体土地城镇土地使用税有关政策通知如下：
在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。
二、目前农村集体经营性建设用地的立法改革。
1、《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。
二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。
针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务监管制度。
2、《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》。
九、分阶段依法确定集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。
3、《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》。
第四条 本办法所称调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。
农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得再转让收益时，向国家缴纳调节金。
第六条 调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。
农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。
试点县综合考虑土地增值收益情况，按照土地征收转用与农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡以及保障农民利益等原则，考虑土地用途、土地等级、交易方式等因素，确定调节金征收比例。
第七条 农村集体经营性建设用地以出让、作价出资（入股）方式入市的，成交总价款为入市收入。
以租赁方式入市的，租金总额为入市收入。
4、《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》。
第三条 允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的入市改革试点地区。
第四条 农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款，是指以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押财产，由银行业金融机构向符合条件的借款人发放的在约定期限内还本付息的贷款。
农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。
第五条 在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。农村集体经营性建设用地使用权抵押的，地上的建筑物应一并抵押。
前款所称具备入市条件是指，尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，试点县（市、区）政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的农村集体经营性建设用地，依法进行不动产登记并持有权属证书，按相关规定办理入市手续，签订土地使用合同，办理变更登记手续的情形。
5、《国土资源部 住房和城乡建设部 国家旅游局 关于支持旅游业发展用地政策的意见》。
（二）支持使用未利用地、废弃地、边远海岛等土地建设旅游项目。在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下，对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化、边远海岛土地建设的旅游项目，优先安排新增建设用地计划指标，出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。对复垦利用垃圾场、废弃矿山等历史遗留损毁土地建设的旅游项目，各地可按照“谁投资、谁受益”的原则，制定支持政策，吸引社会投资，鼓励土地权利人自行复垦。政府收回和征收的历史遗留损毁土地用于旅游项目建设的，可合并开展确定复垦投资主体和土地供应工作，但应通过招标拍卖挂牌方式进行。
（三）依法实行用地分类管理制度。旅游项目中，属于永久性设施建设用地的，依法按建设用地管理；属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的，不征收（收回）、不转用，按现用途管理，由景区管理机构和经营主体与土地权利人依法协调种植、养殖、管护与旅游经营关系。
（四）多方式供应建设用地。旅游相关建设项目用地中，用途单一且符合法定划拨范围的，可以划拨方式供应；用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的“娱乐康体用地”办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定。景区内建设亭、台、栈道、厕所、步道、索道缆车等设施用地，可按《城市用地分类与规划建设用地标准》“其他建设用地”办理规划手续，参照公园用途办理土地供应手续。风景名胜区的规划、建设和管理，应当遵守有关法律、行政法规和国务院规定。鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应旅游项目建设用地。
（十二）严格旅游业用地供应和利用监管。严格旅游相关农用地、未利用地用途管制，未经依法批准，擅自改为建设用地的，依法追究责任。严禁以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及其景区土地。规范土地供应行为，以协议方式供应土地的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。严格旅游项目配套商品住宅管理，因旅游项目配套安排商品住宅要求修改土地利用总体规划、城乡规划的，不得批准。严格相关旅游设施用地改变用途管理，土地供应合同中应明确约定，整宗或部分改变用途，用于商品住宅等其他经营项目的，应由政府收回，重新依法供应。
本文件自下发之日起执行，有效期五年。
三、地方政府关于农村集体经营性建设用地的规定。
1、《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》
第二条 本办法所称集体建设用地使用权，是指符合土地利用总体规划和城市规划的村庄、集镇、建制镇中权属合法、界址清楚的集体建设用地使用权。
集体建设用地使用权流转是指在集体土地所有权不变的前提下，转移集体建设用地使用权的行为。包括出让、出租、转让、转租、抵押、入股以及其他经双方协商一致的流转行为。
第五条 集体建设用地使用权流转后，其具体建设项目必须符合国家有关产业政策，严禁使用集体建设用地用于房地产开发和住宅建设。
第七条 集体建设用地使用权流转（除转让、转租外），须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
集体建设用地使用权流转方案提交村民会议或者村民代表会议表决前，应当公布其流转形式、拟建项目及其环境影响情况、土地使用者情况、流转收益、土地使用期限以及村民需要了解的其他情况。
第十一条 集体建设用地出让、出租，应当在土地有形市场或土地交易场所挂牌交易。
对使用集体建设用地从事商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权出让程序，采用招标、拍卖、挂牌等方式提供集体建设用地使用权。
第十二条 集体建设用地使用权出让价格，不得低于省人民政府制定的当地国有土地出让最低价格标准。没有制定最低标准的，应参照农用地分等定级估价成果或相邻地段国有土地价格确定。
第十四条 集体建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、其他附着物按照集体建设用地出让合同约定处理。如合同未作约定，参照国有土地使用权到期地上建筑物、其他附着物处置办法处理。
第十六条 土地使用者以转让方式转移集体建设用地使用权时，集体建设用地有偿使用合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移。土地使用期限为原土地使用期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。未按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十一条 鼓励整理农村集体建设用地，将原集体建设用地整理成耕地的，可在为实施土地利用总体规划而将农用地转为建设用地的土地利用计划中优先使用城镇范围内的土地。
严禁擅自将集体所有的农用地和未利用地转为建设用地进行流转。确需将集体所有的农用地和未利用地转为建设用地的，必须按照法律、法规规定办理审批手续。
第二十二条 集体建设用地使用权出让、转让的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，其收缴和使用管理办法，按照国家有关规定执行。
2、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》
第三条 取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。
第十五条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第十六条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。
3、《烟台市集体建设用地使用权流转管理试行办法》
第二条 本办法所称的集体建设用地，是指乡(镇)土地利用总体规划确定的村镇建设用地范围内乡(镇)村企业、公共设施、公益事业及其他设施使用并依法办理了使用手续的土地。
第六条 新增的集体建设用地，必须按照土地利用总体规划依法办理农地转用及使用手续后方可实行流转。
第七条 住宅用地不得实行流转。
第九条 集体土地所有权人为乡(镇)集体经济组织或村集体经济组织。集体建设用地使用权人为依法使用集体建设用地的单位或个人。
4、《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》
第八条 农村集体建设用地整理由区（市）县人民政府统筹安排，由市、县人民政府土地管理部门及其下属的土地开发整治中心具体负责实施。
第二十条 集体建设用地使用权可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。
集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。
第三十六条 集体建设用地使用权流转价格不得低于政府公布的该区域的集体建设用地使用权流转最低保护价。
5、《东莞市集体建设用地使用权流转管理办法》
第三条 本办法所称集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。
第七条 村民住宅用地使用权不得流转，因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房（含农民公寓住房）后，不得再申请新的住房用地（含农民公寓住房）。
第八条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发，按照土地利用总体规划和城市规划可以用于商品住宅开发的，必须依法征为国有土地。
第十五条 集体建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）工矿仓储用地（含工业用地、采矿用地、仓储用地）五十年；
（二）公共建筑用地（含机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地）五十年；
（三）商服用地（含商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地）四十年；
（四）交通运输用地（含铁路用地、公路用地、民用机场用地、港口码头用地、管道运输用地、街巷）五十年；
（五）公用设施用地（含公共基础设施用地、瞻仰景观用地、休闲用地）五十年；
（六）综合或者其他用地五十年；
（七）依照本办法第七条规定流转的村民住宅用地应当完善出让手续，出让年限为七十年。
第十七条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第十八条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，集体土地所有者和土地使用者应当按规定向市国土资源部门申请办理土地登记和领取相关权属证明，市国土资源部门应当依法给予办理。
6、《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》
第三条 本办法所称集体建设用地，是指乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。
本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。
第八条 集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。集体建设用地出租的最高年限不得超过二十年。
第九条 出让、出租集体建设用地使用权可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议的方式。
第十条 集体建设用地使用权的出让价格可以参照当地的土地征收价格确定。集体建设用地使用权出租的租金标准可以参照当地土地征收价格折算的数额确定。
第十四条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用期限届满后，集体建设用地使用权由所有权人无偿收回，地上建筑物和其他附着物按照出让、出租合同的约定处理。出让、出租合同未约定的，参照国有土地使用期限届满后地上建筑物和其他附着物的处理办法处理。所有权人和使用权人应当自土地使用期限届满之日起三十日内，到原登记机关办理土地使用权注销登记。
7、《临沂市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》
第二条 本办法适用于本市城市规划建成区外乡(镇)村的集体建设用地使用权的流转管理。商业、旅游、娱乐等集体建设用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用者。经营性房地产开发建设用地不适用本办法。
第三条 本办法所称集体建设用地使用权流转，是指城市规划建成区外集体建设用地使用权发生转移的行为。集体建设用地使用权流转可分为首次流转和再次流转，首次流转是土地所有者与使用者之间的流转，是指集体土地所有者将土地所有权与使用权分离，土地使用者有偿取得一定年期的集体建设用地使用权；再次流转是指依法有偿取得集体建设用地使用权的单位或个人，在土地使用年期内，将余期土地使用权转让、出租、作价出资(入股)。
第七条 集体建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划。涉及占用农用地的，必须办理农用地转用手续，并实行建设项目用地预审制度。
第九条 集体建设用地使用权流转使用年限，一般不超过30年；再次流转的，不得超过前次流转合同约定的剩余年限。
第十六条 土地流转合同约定的使用期届满，土地使用者未提出续用申请的，土地使用权由土地所有者无偿收回，集体土地流转合同届满30日内，流转双方报经原登记机关核准，办理注销登记，其地上建筑物、构筑物和其他附着物按照流转合同约定的事项办理。
8、《南京市集体建设用地使用权流转管理办法》
第三条 本办法所称集体建设用地使用权流转包括与建设用地实物对应的集体建设用地使用权流转和建设用地指标交易。
建设用地实物，是指经依法登记，核发《集体土地使用证》的农民集体所有土地。包括乡镇企业、乡镇公共设施、公益事业等存量建设用地和经村庄合并、土地综合整治以及其他依法办理农用地转用手续后新增的集体建设用地。
建设用地指标，是指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地等农村集体建设用地通过万顷良田工程、城乡建设用地增减挂钩、宅基地置换等形式复垦为耕地后，可用于建设的新增用地指标。
第七条 农民集体所有的建设用地依法属于村农民集体所有的，所有权代表为村集体经济组织，没有建立村集体经济组织的由村民委员会代行所有权；属于村民小组农民集体所有的，由村民小组行使所有权，村集体经济组织或村民委员会监督；属于镇街农民集体所有的，所有权代表为镇街集体经济组织，没有镇街集体经济组织的，所有权代表为镇人民政府或街道办事处。
第八条 市、区县国土资源管理部门应当对集体土地进行权属调查，确定土地所有者和使用者，由市、区县人民政府颁发《集体土地所有权证》和《集体土地使用证》。
第九条 对法律规定不需要办理征收手续的新增集体建设用地，在办理农用地转用手续后，可以根据土地所有者的要求，直接将集体建设用地使用权确权给土地所有者或土地所有者代表，颁发《集体土地使用证》。
第十条 集体建设用地使用权流转不得改变原批准的规划条件，规划条件确需改变的，应按以下方式处理：
(一)规划条件的改变须符合土地利用总体规划和城乡建设规划，并取得城乡建设规划管理部门的批准；
(二)在办理土地流转前，土地流转受让方须与土地所有者签订补充协议，交纳前后规划条件下土地流转价格差额；
(三)土地用途由非经营性用地变更为商业、娱乐、旅游开发等经营性用地的，土地使用权不得协议流转，由土地所有者收回后重新按规定程序通过公开招拍挂方式进行流转。
第十九条 集体建设用地使用权作价入股是指集体建设用地所有者或使用者将一定年期的集体建设用地土地使用权收益金折成股份，由土地使用者持股，参与分红的行为。作价入股年限应与企业登记的经营年限相衔接，最长不得超过《集体土地使用证》载明的剩余土地使用年限。土地使用权作价入股的红利(收益金)可以按实际收益分配，也可以按固定收益分配，每年支付一次。
第二十条 集体建设用地使用权作价入股一般采取双方协议方式。集体建设用地使用权转让、出租可以采取双方协议方式，也可以采取公开招拍挂方式。但土地使用者为集体土地所有者或集体土地所有者代表，且土地流转用于商业、娱乐、旅游开发的须采取公开招拍挂方式。
9、《长沙市集体建设用地使用权流转管理办法》
第二条 本办法所称的集体建设用地使用权流转，是指已经依法批准为集体建设用地的土地使用权，在保持土地所有权不变的前提下，依照规定的程序，通过有偿、有限期的出让、租赁、作价（出资）入股、联营、转让、转租和抵押等方式发生转移的行为。
第十五条 集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，按集体建设用地使用权出让的有关规定办理。
第十七条 集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定：
（一）对短期使用或用于修建临时建筑物的集体建设用地，应实行短期租赁，租赁年限一般不超过 5年；
（二）对需要进行地上建筑物、构筑物建设后较长时期使用的集体建设用地，应实行有期限租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过第十六条规定的集体建设用地使用权出让的最高年限。
10、《珠海市集体建设用地使用权流转实施办法（试行）》
第二条 本市行政区域内（不含横琴新区）的集体建设用地使用权流转及相关管理活动，适用本办法。农村集体经济组织在集体建设用地上建设公共租赁房用于出租、农村宅基地管理等事项，另行制定相关办法。
第三条 本办法所称集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，现状为建设用地的农村集体所有的土地。
集体建设用地使用权流转，是指在土地所有权不变的前提下，出让、租赁、转让、出租、转租、抵押集体建设用地使用权的行为。
第七条 集体建设用地使用权可以流转用于工业、商业、旅游、酒店、娱乐、办公等类用途。
集体建设用地使用权不得用于商品住宅和非农村住宅建设。
第十条 集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体建设用地所有者支付出让价款，土地使用者取得集体建设用地使用权的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
第二十三条 集体建设用地使用权出让、租赁合同约定的土地使用年限届满，集体建设用地使用权由集体建设用地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、租赁合同的约定处理。
第四十五条 集体建设用地使用权流转实行最低限价制度。
集体建设用地使用权出让地价标准不得低于相应国有建设用地使用权基准地价的70%。
集体建设用地使用权租赁年租金标准不得低于相应集体建设用地使用权出让地价标准/出让年限。
集体建设用地使用权出让、租赁公开交易底价不得低于相应国有建设用地使用权基准地价的70%，由区人民政府（经济功能区管委会）负责核定。
11、《昆明市集体建设用地使用权流转管理办法》
第三条 本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、租赁、转让、出租、抵押和作价入股集体建设用地使用权的行为。
第六条 流转土地的用途按照土地利用现状分类国家标准执行。
禁止未经批准将土地利用总体规划确定的农用地和未利用地变为集体建设用地。
第八条 依法批准的集体建设用地应当确权登记，依法取得土地所有权或者使用权证书。土地权属无争议的，方可依法申请集体建设用地流转。
第九条 集体建设用地使用权流转，应当报经县级人民政府批准。
工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目使用集体建设用地的，应当采取招标、拍卖、挂牌等方式公开出让。
第十六条 集体建设用地租赁和作价出资（入股）的管理，参照本办法中集体建设用地使用权出让的有关规定执行，但租赁最高年限不得超过二十年。
12、 《巴中市农村集体经营性建设用地使用权流转管理办法(试行)》
第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指具有生产、经营性质的农村集体建设用地。包括：
(一)第二次土地利用现状调查成果认定属于经营性用途的农村集体建设用地;
(二)因企业原因无法继续生产经营的原乡镇企业用地;
(三)原村小学、卫生院(站、所)等乡(镇)、村、社公共设施、公益事业，因政策等原因无法继续使用，经县(区)人民政府审批同意改变为经营性用途的集体建设用地;
(四)其他。
第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权流转，是指符合土地利用总体规划和城乡总体规划以及产业规划，权属合法、界址清楚，已经依法批准为经营性建设用地并获得集体土地使用权证书的土地，在不改变集体土地所有权的前提下，以出让、出租、作价出资(入股)和转让、转租以及抵押等有偿方式转移集体建设用地使用权的行为。
除法律、法规另有规定外，中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织，均可申请参加农村集体经营性建设用地使用权流转活动。
第四条 本办法适用于巴中市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权流转管理。
农村村民住宅和乡(镇)、村、社公共设施、公益事业建设使用集体土地不适用本办法，应依照土地管理法律法规规定办理。
第七条流转的农村集体经营性建设用地应当符合土地利用总体规划和城乡总体规划，并遵守土地用途管制和遵循依法、自愿、有偿、平等、公开的原则。
流转的农村集体经营性建设用地可以用于工业、商业、旅游、娱乐、服务等生产、经营性项目，但不得用于商品房地产开发和其他住宅开发建设。
第二十三条流转合同约定的农村集体经营性建设用地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理农村集体经营性建设用地使用权注销登记，农村集体经营性建设用地使用权由集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、其他附着物按照流转合同约定处理。
13、《潮州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》
第二条 本市行政区域内集体建设用地使用权流转适用本办法。
本办法所称集体建设用地使用权流转是指在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租、抵押等，但利用本村建设用地建设乡（镇）村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。
集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资）、与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
第八条 新增集体建设用地使用权出让、出租。依法办理农用地转用审批手续后新增的集体建设用地使用权出让、出租，应当在统一的交易平台进行。工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在土地公开交易机构以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租，并取得土地公开交易机构出具的成交确认书或中标通知书。
第十三条 集体建设用地使用权出让后，双方当事人应当在合同签订后持相关材料，依照《土地登记办法》和我市相关规定，向土地行政主管部门申请办理权属登记，由登记机关颁发集体建设用地使用证。
第二十七条 集体建设用地使用权人要求继续使用土地的，应当至迟在土地使用权流转合同届满前一年内与合同另一方协商，合同另一方同意继续使用的，按本办法的规定重新签订合同，支付土地出让价款或租金，办理登记手续。
集体建设用地使用期限届满，使用权人未提出续期申请或提出续期申请未获批准的，土地所有权人可无偿收回土地。其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权流转合同的约定处理。
14、《三亚市集体建设用地开发利用管理暂行办法》
第二条 本办法所称集体建设用地，是指经依法批准用于乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业、农村村民住宅等村镇建设，以及其他经依法批准用于非农建设或者可依法确认为建设用地的农村集体所有土地。
第十条 利用集体建设用地进行经营性项目建设，参照国有土地建设项目审批程序进行项目审批。未经市人民政府批准，不得在集体建设用地上安排建设项目。
第十四条 在符合土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划，并有利于稳定家庭承包经营体制、留足本集体经济组织成员生产生活用地的前提下，除村民宅基地和乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地外，权属合法、界址清楚，并办理了集体建设用地所有权登记手续的集体建设用地使用权按规定程序报经有批准权的人民政府批准后，以出让、出租、作价入股、与他人联合举办企业或抵押等方式进行流转用于收益稳定、有利于促进农民就业的经营性项目。
第十六条 集体建设用地使用权出让用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应参照国有土地使用权公开交易的规定，以招标、拍卖、挂牌等方式在土地有形市场进行公开交易。集体建设用地使用权出让的使用年限不得超过国家规定的同类国有土地使用权出让的最高年限。
在风景名胜区范围内集体建设用地的使用权不得出让。
第十七条 集体建设用地使用权转让、联营合作、作价入股的，最长年限为5 0年，确因特殊情况需延长的，报省政府批准。
以集体建设用地使用权出租，出租年限不超过30年。
第十九条 农村集体经济组织以出让、出租、作价入股、联营等方式使用集体建设用地，应取得村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
以集体建设用地使用权出让、入股，农村集体经济组织应当委托土地评估机构对土地使用权价格进行评估，土地估价报告报市国土行政主管部门确认备案后，作价入股的以土地评估价与投资方约定投资额比例确定股权比例。
以集体建设用地使用权作价入股合作开发的（不含上市公司），在集体建设用地使用权入股合作协议签订之前，农村集体经济组织可和合作投资人先行约定选择固定回报的获利方式（即投资获利之前，每年收回固定回报值不得低于土地评估价值的同期存款利息；如投资获利，则以股权应享份额和约定固定回报值之间“就高不就低”原则获利）。
15、《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》
第十一条 工业、商业、旅游、娱乐、住宅等经营性用地以及同一地块有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。其中，商品住宅用地（含商业和住宅混合类用地）应当采取拍卖或者挂牌方式出让，其他经营性用地可以采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
16、《中山市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》
第三条 本办法所称集体建设用地，是指农民集体所有的土地中已依法办理农用地转用审批手续的非农业建设用地。本办法所称集体建设用地使用权流转，是指集体建设用地使用权依照法定程序，通过有偿、有限期的出让、转让、出租、转租和抵押等方式发生转移的行为。
第四条 集体建设用地使用权流转后，土地所有权仍归村农民集体所有。依法流转的集体建设用地使用权享有与城镇国有土地使用权同等的权益。
第六条 集体农用地应当依照法律规定办理农用地转用审批手续，转为集体建设用地后方可进行流转。
集体未利用地应先经有批准权的人民政府批准开发后，方可进行流转。
第七条 集体建设用地使用权流转前，应当先确定集体土地所有权，核发土地所有权证书。农民集体土地所有权的确定，由经营、管理该土地的农村集体经济组织（或村民委员会，下同）申请，市土地行政主管部门审核后，报市人民政府确认。
第十八条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第二十八条 集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，参照同类国有土地使用权出让最高年限确定。集体建设用地使用权转让、转租的，使用年限不得超过原出让或出租合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第三十一条 集体建设用地使用权流转合同约定的使用期届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物和附着物按流转合同的约定处理；合同没有约定的，按有关法律规定处理。原土地使用者应在使用期届满之日起30日内持房地产权证向市土地行政主管部门申请办理注销登记。
17、《石阡县人民政府关于集体建设用地使用权流转的实施意见》
一、集体建设用地使用权出让
集体建设用地使用权，是指土地管理相对人享有的非农业建设使用集体土地的权利，集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有权人将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权价款的行为。出让集体建设用地使用权可以采用协议出让和公开出让（招标、拍卖和挂牌出让）两种方式。以出让方式获得的集体建设用地使用权，可以转让、出租、抵押和作价入股，但是，集体建设用地使用权不能用于商品房开发。以出让方式获得集体建设用地使用权的，使用期限届满，使用者可以申请续期，需要续期的，应当重新以出让方式取得集体建设用地使用权。
有偿取得集体建设用地使用权的，土地使用最高年限按土地用途确定：居住用地70年；工业用地50年；商服用地40年；其他用地50年。
五、集体建设用地使用权入股
集体建设用地使用权入股，是指集体建设用地使用权人将一定年限的集体建设用地使用权作价折成企业股份，由集体建设用地使用权人持股，参与分红的行为。出让方式取得的集体建设用地使用权可以入股，行政划拨方式取得的集体建设用地使用权应当按照本意见的规定补办出让手续后才能入股。具体入股程序按照《铜仁市人民政府关于农村集体建设用地使用权流转的实施意见》（铜府发〔2012〕53号）的相关规定执行。
18、《上海市关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见 》
三、确定农村集体建设用地流转范围和内容
（六）划定流转范围。凡符合土地利用总体规划和城乡规划、依法取得的农村集体建设用地使用权，原则上均可流转。
（七）明确农村集体建设用地用途。依法取得的农村集体建设用地，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目。禁止使用农村集体建设用地进行商品住宅开发建设。国家和本市基础设施、公共管理和服务设施等公益性项目建设需要使用农村集体建设用地的，依法征收为国有后使用。
四、做好农村集体建设用地流转基础工作
（十一）明确农村集体土地权属。农村集体土地原则上以村为单位，确权给村农民集体所有，并在登记机关进行登记。属于村民小组农民集体所有的土地，在登记时予以载明。市、区县两级土地管理部门设立负责农村集体土地确权登记的机构，从事土地登记具体工作。各镇（乡）规划和土地管理所负责做好基础调查工作。
（十四）加强对收益分配使用的监管。设置农村集体建设用地流转收益资金专户，建立以镇（乡）为单位的财务监管体系，每年对集体经济组织土地收益的分配使用情况进行审计，审计结果向该集体经济组织成员公开。
19、《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》
第二条 本办法所称农民集体建设用地使用权，是指除村民建设住宅用地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地以外的集体建设用地使用权（以下简称集体建设用地使用权）。集体建设用地使用权，在土地所有者和土地使用者自愿的前提下，可依本办法规定，以转让、租赁、作价出资（入股）等方式流转。
第五条 严禁擅自将农民集体所有的农用地和未利用地变为建设用地，为实施规划确需将上述土地变为建设用地的，必须按有关法律规定，履行申请和批准手续；严禁利用集体建设用地进行商品住宅开发，按规划可以开发的，必须征为国有；集体建设用地使用者必须按批准流转的用途使用，不得擅自变更土地用途。
20、《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》
第八条 集体建设用地必须按年度计划出让、出租。由区国土部门联合各镇（街道）共同编制《南海区集体建设用地出让、出租年度供应计划》，报区人民政府批复后，下发各镇（街道）执行。镇（街道）审批流转申请时，确需调整供应计划和指标的，另行报请区人民政府批准。
第十五条 集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。
第二十一条 集体建设用地使用权公开出让、出租的起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金），原则上不得低于集体建设用地基准地价（基准租金）的70%；因特殊原因，起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金）低于70%的，该宗地在申请流转审批时，村（居）集体经济组织须提交加具公章的相关说明材料，说明材料应包含降低起始价（起始租金）或协议出让价（协议租金）的原因。
第二十六条 集体建设用地使用权出让、出租期限届满的，集体建设用地使用权由村（居）集体经济组织无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
第二十七条 根据“土地用途管制”原则，严格区分农用地发包与集体建设用地使用权流转，禁止农用地以建设用地名义出让、出租，以及农用地与建设用地捆绑出让、出租。
农用地发包时，禁止在发包条件中设定该宗地转建设用地后其使用权由承包人直接取得。已发包的农用地拟转为建设用地流转的，必须先中止原承包合同，转为集体建设用地后，重新办理流转手续。
第三十七条 集体土地商服产业载体项目，是指经认定的出让集体建设用地以商服用途进行开发，竣工验收后，按规划、住建部门审定的房屋基本单元进行分割登记、分拆销售的开发项目。
第四十四条 经认定的集体土地商服产业载体项目用地出让，必须进入集体建设用地区级交易平台进行公开交易。
第四十五条 集体土地商服产业载体项目通过竣工验收后，按规划、住建部门审定的房屋基本单元进行确权，经住建部门核发现售备案证明的，可以分拆销售。
四、农村集体经营性建设用地的未来立法。
国土资源部关于《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）公开征求意见的公告：
三、将第十一条改为第十二条，修改为：“国家实行不动产统一登记制度，依法对土地以及房屋、林木等定着物进行登记。
“农民集体所有的土地，由县级以上人民政府不动产登记机构登记造册，核发证书，确认所有权。
“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级以上人民政府不动产登记机构登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
十三、将第四十四条改为第四十三条，将第二款修改为：“建设占用永久基本农田或者国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。”
将第三款修改为：“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由省、自治区、直辖市人民政府批准。其中，设区的市、自治州人民政府批准乡（镇）土地利用总体规划的，除宅基地以外，农用地转为建设用地由市、自治州人民政府批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地由市、县人民政府批准。”
二十五、增加一条，作为第六十三条：“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。
“按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。
“集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。”
综上，在我国土地管理法就农村集体经营性建设用地尚未正式修订之前，企业应当当地政府已有的法规并考虑到立法修订的影响，审慎的开发农村集体经营性建设用地。
作者单位：陕西明乐律师事务所
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