为进一步深化农村金融改革创新，加大对“三农”的金融支持力度，引导农村土地经营权有序流转，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点，做好农村承包土地（指耕地）的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点工作，2015年8月，中国国务院在国家行政管理层面出台了指导性文件，颁布《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号），明确了试点的总体框架和工作要求。并推动全国人大常委会出台临时性法律授权文件《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，从而能全面启动农村两权抵押融资、市场化改革的步伐。
为依法稳妥规范推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点，人民银行和银监会出台了具备一定操作性的指导性文件《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,为推动农村土地金融的发展奠定了重要的制度性基础。“两个办法”从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。这将有利于盘活农村存量资产,缓解农村抵押物不足难题,有利于增加“三农”融资以及提高农村土地资源使用效率。同时也为金融业打开了一个新的增长点。
一直以来，由于城乡分别和市场割裂，导致大量的以土地承包经营权和宅基地使用权为主要资产的农村和农民无法通过市场化手段享受资产增值的利益，也无法通过市场化的便利使得资产流通起来，产生其应有的市场价值，农业的凋蔽和农民的生活与城市的断层加剧农村的平穷。随着国家政策层面的调整和放松，农村的资产流通和融资试点使得农业、农村大有可为，农民的未来世人瞩目。
各地试点的热情风起云涌。成立领导机构，落实地方特色的实施细则，搭建或改组相应的交易登记平台，有力推动权利确认，登记和评估等技术环节。有的试点地区已经完成所有的环节，并取得部分银行的融资贷款，如北京农商银行为平谷区诺亚农庄以365亩土地承包经营权作抵押物提供500万元的最高授信额度，这也是北京农商银行盘活农村土地资源，创新农村土地“两权”金融产品的一次有益探索。
但是，由于该项工作处于试点阶段，法律地位、相应的技术储备和市场交易平台以及但是各方的谨慎，仍有相关难点待解，对金融机构来说，把农村土地承包经营权作为抵押物要具备3个条件：能核定价值、能登记、能流转，所以项目在探索中涉及3个环节，即经营主体生产产品的市场前景、规范的承包土地合同权属和评估土地承包经营权的价值。主要体现在：
第一、农村集体建设土地承包权和经营权各自的确权工作尚未分离到位。各自的权能还存在法律上的共识和保护。这体现在国家法律层面的修改完善和实操中权利的落实到个人或农户。
第二、土地承包经营权抵押融资项目对于评估机构来说，由于没有明确的关于农村土地承包权和经营权的价值定义以及没有规范的评估报告为依据，所以评估机构也是摸着石头过河。一般来说，项目评估主要参考了农用地估价评估规程，根据土地承包经营权的价值、特点、风险来分析，借鉴传统评估报告的评估方法作出评估。采用两种评估方法：收益法和成本法。收益法是根据土地上生产出产品的价值、生产产品的资金、税费以及收益期限等因素综合考虑得出评估参数。成本法是根据包括地租、产品生产和管理成本等承包经营期间每一年经营支出的成本，再考虑税金、利率，形成每年的投资价值。综合两种评估方法，得到土地承包经营权的评估价值。另外，从风险角度来看，土地承包经营权融资显示有3个风险：租金预期的风险，经营期的风险，预期收益在总的实物价值的百分比。
第三、由于试点阶段的各类项目还处于确权、评估、抵押融资阶段，尚未发生项目实施完毕。实施过程中出现的违约等抵押物的处理会面临大量的法律层面和社会性问题。大家知道，农村的集体建设用地和宅基地不单纯是资产，还承载着国家对农业、农民和农村的政策性兜底责任，到时资产的处置会有很多的顾虑和不便之处。
中国乡村发现网转自：今日头条（头条号/云高地汇）
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