高地价从哪里来？古典经济学的解释，是来源于土壤的肥力。那是对农业经济的解释。到了工商业时代，土地本身的特性决定价格的理论，依然影响着许多人的观念，如下面这种看法：
过去，社会舆论认为，政府从农民手里以低价购买地，再以高价卖出，很不合理。但是要看到，这块地之所以值钱，不是因为从农民到了政府手里，而是因为它的用途不一样了，需要的技术条件也不一样了。作为农田，可以排灌水即可。而作为城市建设用地，就要修各式基础设施，包括道路、供电、供水、配套的绿地等，土地增值的相当一部分在这些基础设施上。如果这个地的价钱都给了农民，谁去做基础设施呢？没有基础设施，这个地只能跟农地同价，不可能升值。
也就是说，这个观点认为，土地的价格来源于政府基础设施建设投资，这类似于地主对土地的投资可以增加肥力。因此，土地涨价要归公。
这一理论很容易被事实推翻。中国有大量空城、鬼城，道路、绿化等基础设施建设的很好，但无人购买，房价跌到零乃至倒贴钱。可见，并非基建好就有高地价。基建不是土地值钱的唯一原因。
更可能的解释是，如果基建是在有增值潜力的位置投资，土地增值的回报可以弥补基建的投入，但如果在没有潜力的位置投资，投资再多也不会导致地价的提高。一些城市地方政府投资基建后，地价上涨，是因为他们恰好在对的位置进行了投资。中西部很多城市的投资实际上没有什么回报。说基建投资导致地价高，是搞错了因果关系。是地价高的地方基建多，而不是基建多的地方地价高。另一方面，建设城市也未必采用政府征地的方式。笔者所调研的蛟龙工业港，其道路、水电、绿化等基础设施建设就是在集体土地上，由企业投资修建，由农村变成了工业园区，并最终变成了城市。昌平郊区的郑各庄也是如此，从一个农村变成了现代化的城市。不但村内的基础设施由村庄修建，就连村外南北两条主干道也是由郑各庄修建的。至于重大基建项目落地，笔者曾去中交集团调研咨询，答复是如果用征地的方式做基建，地方政府有时不会给农民征地款，农民的争议会比较大，但如果用集体土地做基建，农民能拿到钱，会更愿意出让土地。不妨试试用集体土地做基础设施建设，看看是否真有此不同？
前文引言的论述倒是指出了一线城市房价高的原因。某程度上，政府对土地市场的限制和土地用途管制确实提高了地价。从供给与需求的新古典经济学角度分析，政府征地垄断了合法的土地市场，导致土地供给量减少。用途管制更进一步导致了土地供给中用于建设的土地减少，其中住宅用地的供给更少，在需求增加时，较少的供给推高了一线城市的房价。按引文的推论，如果用途管制与房价有关，政府的确实要承担这个责任。土地市场限制与用途管制的弊端值得反思。
政策与法律往往基于某些理论，但这些理论的基础很可能是错误的。随着人类对世界的认识越深，既有理论越可能被推翻。在中国这个大国，如果根据某些理论制定全国性的限制性政策，就很可能导致意想不到的后果。当我们说为了某种目的要管这管那时，往往会忽略其他可能的后果。即使其他国家做出了类似的限制性政策，也未必适合我国的国情。要制定全国性的限制政策时，首先要反复考虑制定管制政策法律的必要性，能不管就不管。一旦用法律政策来管制，就丧失了用其他方法机动解决问题的回旋余地。
最后，不是用脚做研究就一定会得出正确的结论。因为现象和实质总有巨大的差距，而人无法逃离抽象的概念思考。历史上已有不少学者在现象和理念之间反复思考，由此推动了新观念和理论的进步。经济思想也早已跨越了古典价值论，超越了“土地涨价要归公”的理念。错误的、过时的概念与理论会导致不清楚的思想观念。如果政策制定基于此，勤勉和情怀只会使结果越来越糟。
（作者系中央财经大学经济学助理教授）
中国乡村发现网转自：《财经》▪轨道城市
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