摘要：融资难已经成为了发展农村经济的壁垒, 目前有一种政策就是农村借贷可以将房屋财产权进行抵押。现行的法律和土地制度却造成了这一良策落地的绊脚石。现行的法律规章制度不在适用于新时代农村房屋财产权抵押贷款的行为, 房屋财产抵押面临的问题有抵押贷款的市场秩序混乱, 农民的利益得不到根本保障, 缓冲风险的机制尚未建立。解决以上问题的根本途径是建立相关的贷款抵押记录制度、交易市场和房屋评估体系要积极完善, 政府加大对此类交易活动的关注, 用专项基金和社会保障体系量大支柱来支撑起风险防控体系。
一、农村农民财产权抵押活动的近况
近几年, 中国农民的住房财产抵押更具有了现实意义。农民房屋财产权很模糊, 法律也没有进行明确的定义, 甚至在建立抵押体系过程中出现了理论冲突和抵押物范围界定模糊出现了混乱。不能动摇的是农民房屋财产权必须包括房屋和一系列的基础设施, 这是财产权所具有的最根本的内容。而产生分歧的中心就是农民的宅基地在流转的过程中, 宅基地的相关的一些基础建设能否跟随着宅基地一并进行流转。有两种新的截然相反的房屋财产权抵押模式:一种是房权和地权进行分离的模式, 把这两个进行彻底分离, 就是我们所说的宅基地使用权和宅基地上房屋的所有权, 把宅基地所有权从整体剔除出去, 财产权仅包括居住权和其基础设施处置权。农民以财产权进行抵押活动时不能将宅基地的一些权利一并抵押出去, 受让人只是拥有了宅基地上房屋及其配套建筑的使用权, 对于宅基地的所有权利还是属于农民, 为保障土地权来源, 我们只是让受让人拥有宅基地暂时的租赁权;一种是房屋和宅基地成为一个有机整体, 宅基地的使用权当作农村房屋财产抵押特别是房屋和及其配套建设流转的附属品一并转到受让人名下, 我们站在宅基地实际意义的角度进行论证, 是否将宅基地的使用权作为附加物品进行一并流转的正当性, 它的观点就是给予宅基地流转最大的自由, 允许宅基地与其上的房屋建筑物等一起进行抵押保持房地整体性, 减少日后可能产生的土地纠纷, 在一定条件下让受让人可以享受宅基地一定的权利。通过法律对宅基地进行一部分的改变, 从实际出发让宅基地流转更加灵活;在资本运营和金融活动中最大程度的降低财产纠纷的风险, 让宅基地在抵押活动中严格的按照法律的程序进行交易和流转, 第二种方式就是在这种从法律的角度达到房地分离的目的。第二种模式是符合当今金融活动的一个合适方法, 房地分离的模式更加适用于当今的法律。不得不承认这个模式过程比较复杂, 交易成本高, 交易周期较第一种模式长, 也没有第一种模式的效率高, 只是一个符合现在的形势。站在更高的层次来看这件事, 房地一体是发展的必然趋势, 高效、流程简单, 还能更好地保证农民的根本利益, 同时不会出现土地流转市场的混乱, 符合土地流转市场发展的规律和农民的意愿。
二、构建财产抵押的规章制度的必要性
三农问题的关键问题之一就是:农村土地财产权的问题。具体而言, 有以下几个大的方面一是财政资金的投入量十分不足是解决三农问题的瓶颈, 我们要大力发展资金使用效率, 在资金的用途上我们要向农村有所倾斜, 必须有充足的钱来保证解决三农问题, 但是就实际情况来看资金的筹集也有很大的问题。首先, 地方财政资金无法满足于农村建设所需要的费用而且资金覆盖的范围十分有限, 这归咎于当今现行的政府税务制度无法保证地方政府人权的事权相协调, 农民需要自力更生出去筹措政府无法解决的那部分钱;其次, 问题更加突出的是农业发展所需要的资金仅仅依靠农民增收来解决, 这是不符合客观规律的, 农业本身的劣势大, 靠农民自己去赚取资金显然是不可能的。农村的住宅是潜在的资金来源, 因为在农村, 房屋的价值已经占到农民家庭资产一半以上, 解决农业发展资金不足我们可以激活这些不动产的活力, 从而盘活整个农业经济气氛。事实上, 我国的农民已经做好的将宅基地进行抵押的准备, 他们已经看到了宅基地在发展中的作用, 同时对于政府允许将宅基地进行抵押的期望十分强烈。绝大部分农民希望政府放开宅基地抵押的态度, 这是农业专家在新乡某一个村调研的结果。农民已经考虑到在抵押过程中因为没有能力偿还贷款而失去土地和房屋的情况, 他们认为欠债还钱天经地义, 通过贷款不仅能解决生活上的资金还能够突破自身进行发展, 这是利大于弊的选择, 只是在进行抵押时, 因为只有一套房子和土地, 做出选择时会考虑的十分周全。农村经济活动可持续发展的有力保证就是制定出一个十分详细的农村房屋抵押流转制度。有关农业方面的贷款目前还是由国家银行来承担, 商业银行对于这一块的市场参与热情不是很高, 因为在农民进行抵押活动过程中, 他们要充分考虑到其中的风险, 比如:经营和法律等。农村经济发展的当前最大的瓶颈是在抵押过程中, 房屋的价值还不到实际价值的三分之一。我们要把农村的住宅固定资产变成金融机构所定义的抵押物, 实现这一想法的途径就是对于现行的法律和规章制度进行改革和完善, 为保证商业银行能够没有后顾之忧, 我们要建立一整套的风险保障体系, 以确保商业银行积极参与到农村发展中去。规范农村土地流转抵押市场的秩序就是要保障房屋财产抵押的规范性。城镇化的发展, 许多农村的宅基地和住房都被搁置, 许多村庄都变成了无人区, 根本原因在于缺少一个相关性的退出机制。
三、农村住房财产权抵押贷款制度的构建
1. 相关制度的完善
其一, 积极进行制度完善特别是保障方面的。据目前国内农村的现状, 农民生存的保障仍然是土地和房屋。农民居无定所, 生活条件简陋, 带来的就是社会的不稳定, 在这种条件下发展现代农业和从村经济就是在建一个空中楼阁, 我们要把这两方面一起抓起来。我们要给农民进行经济活动保障那就是在抵押后我们要有一个安置机制让农民没有顾虑进行创收, 让农民放心的抵押房屋以及宅基地。我们也可以对这些抵押贷款的农户进行经济上的帮扶, 建立一些保障性住房, 住房需要的资金可以在农户获取收入是在进行扣除。我们还要保障农户再抵押房屋实物时要拥有对抵押物的使用权, 明确定义抵押的是一些租赁权, 让居民在具备基本生存能力下进行有效的经济活动并且采取就近原则安置一些确实生活上有困难的农户。
其二, 根据目前的情况我们要建立一个风险防控体系和专门的面向农村产权房抵押价值评审制度。相关部门积极做好房产评估工作和设立专项资金。我们要在本地区选取一些信任度高、更加专业的资产评估公司作为这项工作的排头兵, 房产等部门要介入到这项工作当中去, 并形成一整套的考察标准。将农村房屋价值的到最大的保证。在这项工作的初期银行也要对本地区进行深入调研, 房屋市场的秩序情况, 对于政府设立的标准给与合理化和可操作的意见和方案。
2. 抵押权实现时合理安排受让人范围
对于农民进行财产抵押具有法律效力之后要明确农民与受让人的权利。现行的法律没有明确指出哪一方是权利的主体, 我们要进行灵活的拆分对于农民的财产权。宅基地的归属权必须牢牢掌握现在村集体手中的原则不能变。受让人的权利必须在规章制度的范畴内行使不能越界。
受让人的权利在不同的地区存在着差异, 大概有统计了, 有以下几方面的界定:受让人必须具有本村户籍, 但不是村集体成员、受让人只能是村集体的内部人员、把宅基地变为普通土地进行流转、当地政府专门处置抵押物。我认为把受让人限定在固定范畴内, 也是对抵押活动的一种限制, 不能发挥出真正房屋的价值。如果这种情况一致存在, 留给土地改革等空间会被压缩, 最后成为一潭死水。如果农民土地抵押活动只能在村集体内部进行, 必定导致流转量的减少, 甚至让市场失去活性。这种做法十分不可取, 会严重阻碍了农村经济的发展, 对于土地政策的创新是十分不利的, 不会给下一轮相关工作带来正向化经验
3. 抵押物处置方式的选择
抵押物在我国的处理方法只能是在有协议的条件下进行拍卖的折价或者强制性的拍卖折价。我个人认为, 折价不能存在房产质押活动中, 它的处理方式只能是拍卖和变卖有专家认为, 只有经过质押人的同意和签订相关协议确定质押人身份的情况下, 我们才能适当的进行折价, 最后让受让人取得相应宅基地的所有权。同时, 受让人的身份界定不能限定在一个很小的范围。我个人认为这种做法不可取。我国法律规定抵押受让人只能是本地区的金融机构, 比如银行等。如果银行业按照上述专家的建议进行交易折价并且获取农民土地的所有权, 这是不符合资源优化配置的需要, 也很可能违反法律规定, 通过协议来进行此类活动进行抵押活动, 那么这个协议的法律效力也是否具备?银行可以优先得到补偿在抵押人拒绝和不承认履行实现质押权的情况, 然后对于抵押的房屋和宅基地进行拍卖和变卖;银行可以向法院申请强制变卖和拍卖抵押物在与抵押人产生纠纷的情况下, 比如无法在变卖和拍卖农民的土地财权无法形成统一的意见时。
四、结束语
我们要从根本上解决农村的融资难的问题, 我们国家才提出了将农民住房财产权可以用作抵押物的想法。法律制度和相应的土地流转制度是实现农民居住财产权质押最大的壁垒。从目前各地实施的模式和发展趋势来看灵活变通绕开以上的障碍甚至是尽可量的规避。但是从顶层设计的角度来看, 只能是进行制度的改革和试行, 才能从根本上解决农民居住财产权无法发挥作用的问题, 其实这个问题的解决就是进行制度的改革和创新。
作者单位： 广州工商学院
中国乡村发现网转自：农业经济2019年04期
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