原题：地方政府已无地可用？
土地利用效率低，导致地方经济发展无地可用。
推进节约集约用地，已迫在眉睫。
过去十几年来，中国大陆诞生了大大小小的开发区、新城新区，城市开发以“摊大饼”模式迅猛扩张,造成农地占用以及群体性事件频发;与此同时，地方政府以低价工业用地为各自开发区、新城新区招商引资，造成大量工业用地被闲置多年。土地利用效率低，导致地方经济发展无地可用。
为此，国土部在10月底宣布已从10月起，在全国开展以清理批而未供和闲置土地为主要内容的节约集约用地专项督察。国土部部长姜大明在国土节约集约用地专项督察动员部署视频会上指出，目前一些地方土地供需矛盾突出，粗放浪费现象严重，批而未供和土地闲置问题大量存在，影响了用地效率提高和用地方式转变。
在此之前，国土部规划司司长董祚继在《关于推进土地节约集约利用的指导意见》新闻通气会上坦承，闲置、低效是当前土地利用形势的两大问题。其中，城镇工矿建设用地中，低效用地约5000平方公里，占全国城市建成区的11%;农村居民点空闲和闲置用地面积达3000万亩左右，相当于现有城镇用地规模的1/4，低效用地达9000万亩以上，相当于现有城镇用地规模的3/4。此外，生产、生活、生态用地结构失衡，工业用地比例偏高，且工业用地低效利用，容积率平均仅为0.3-0.6。董祚继就此表示，有鉴于城市新区土地扩张问题比较严重，国土部将严格管控城市新区用地。
时至今日，中国很多地方的开发区、新城新区仍在拼命开发、招商，彼此项目“撞车”、同质化现象非常严重。可喜的是，新一届中央政府已经认识到，这些重复建设给国家造成了巨大的资源浪费，并开始遏制盲目地扩城圈地和“摊大饼”式发展。
商住用地政策日趋收紧
10月29日，广东省中山市当地的微信、QQ上传出“国土局暂停中山空置土地使用权交易”。有爆料人士表示，其当日去办理土地使用权转让业务时被告知，中山市所有空置土地使用权转让交易暂停。
该消息引起广泛关注。10月30日，中山市国土局作书面回应称，为落实国家审计署土地出让收支和耕地保护审计整改要求立行立改的具体措施，依法停止不符合条件土地的转让，防止土地炒买炒卖。
该市国土局办证大厅窗口工作人员向记者介绍，目前该市空地交易暂停办理，不论城区还是镇区，商住用地还是工业用地，一律暂停受理。但之前已递交材料的仍可办理。
目前，大陆土地交易只有两种：出让或转让。出让是政府直接卖地(一手地)，转让则是私人之间的转手(二手地)。空地交易针对的是土地转让，而非政府出让。空地交易的暂停，意味着私人之间的土地转让基本停止，中山未来一段时间，土地供应方只有政府。
该市国土局相关负责人表示，依据《城市房地产管理法》第39条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条等法律条文的相关规定，国有土地使用权转让登记时应对房地产的投资开发进度进行审查，对未完成开发投资总额25%的，不得转让。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。因为空地不具备使用权转让条件，因此不能办理土地使用权转让登记。
“叫停空置土地交易是严格执行国家相关法律政策规定，也是落实国家审计署土地出让收支和耕地保护审计整改要求立行立改的具体措施;同时，停止不符合条件土地的转让，可以防止土地炒买炒卖，维护土地管理正常秩序”，该负责人进一步解释道。
房地产顾问代理公司合富辉煌市场部经理谢仲娟告诉记者，类似政策其实在国内其他城市早已实行，并非国内新事物。“停止空地使用权交易属于房地产调控举措之一，防止囤地炒地。中山的土地市场此前管得不严。”
中山市大地地产副总经理张新强表示，该政策对真正利用土地进行房地产开发的开发商来说影响不大，但对囤地谋求升值的“地主”则有较大影响。他认为，政策主要受益者是政府，能稳定土地出让金来源，推动更多基建项目动工上马，以达到经济稳增长目的。
业内人士透露，中山土地市场有诸多历史遗留问题，近20多年来，有大量的土地使用权落入个人手中，土地私人交易的情况普遍，炒作土地成为了某些人谋利的途径。该政策堵住了通过囤地转让牟取暴利的“地主”财路。
再加上中山市政府开始严抓闲置土地问题，规定未动工开发满一年的按土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，未动工开发满两年的无偿收回国有建设用地使用权。
这些政策意味着，目前手上有空地的“地主”，若不具有开发实力，就需要物色可以共同开发的公司，否则将面临闲置土地的处罚，甚至被政府收回。
张新强还认为，该市国土局突然暂停空置土地使用权的交易，不排除与中央彻查全国土地出让金糊涂账有关，通过暂停空置土地使用权的交易，减少因土地转让而引发村民纠纷的问题，借此规范土地交易。
张新强所说的“中央彻查全国土地出让金糊涂账”，是指国家审计署从今年8月中旬开展的全国审计工作，对2008年至2013年土地出让金收支、土地征收、储备、供应、整治、耕地保护及土地执法等情况进行严格审计。此次审计被普遍认为与反腐有关。
闲置地能否“起死回生”
“自从企业有了自己的土地证和房产证，我们去银行贷款容易了，合作伙伴也多了，企业经营迈上新台阶。只有工业园这样的平台能让小微企业踏踏实实地留下来干，否则企业主三天两头都要想着哪里有更便宜的厂房出租。”10月21日，在中山市阜沙镇盛兴工业园的一栋标准厂房二楼，百威电子有限公司老板龚定伦告诉记者，自从该企业搬到该工业园，他的生意忙得不可开交。
龚定伦的企业原来在邻近的一个城市，由于厂房是租来的，业主看到他经营顺利，每隔一两年就要涨租金，他不得不两三年就搬厂;由于没有自己的厂房等固定资产，也很难得到银行贷款，导致企业流动资金很紧张。自从2013年底搬到该工业园，只花少量资金就把自己用的厂房买下来。“从租厂房到拥有自己的厂房，是所有中小微企业老板的梦想。”
随着珠三角地区土地等资源日益紧缺，优质项目落户及企业增资扩产受到严重制约。为破解工业无地困局，佛山、中山等地都在大胆探索开发新型“工业地产”项目，引导有实力的企业通过集约高效利用土地，盘活闲置工业用地，建设高层厂房片区和配套生活区。
该工业园董事长张志东告诉记者，2012年，他向当地政府提出计划：自己投资整合那些被旧厂企占用的闲置土地资源，将其建设成工业园，为当地引进的企业提供厂房及其他配套设施。由于不用地方财政负担，也能解决企业用地，地方政府很快同意。于是，张志东投资数千万元收购已闲置10年的某纸箱厂64亩土地，规划建设成高标准的工业园区，向入园企业出售或出租厂房。目前该工业园已引入小微企业65家，有15家顺利投产，1-8月完成销售产值9800万元，税收410万元。该项目全部达产后预计年税收3000万元，每亩土地产出效益约47万元。
张志东坦言，民营企业收购闲置土地开发工业地产项目，在国内并不多见，不仅受到现行法规政策的制约，而且涉及土地、建设、规划等多个部门的利益，运作这个项目让他感觉经历了如同唐僧西天取经一般的重重困难。“仅项目的报建就需要20多个部门进行审批，我足足花了半年多才办完手续。”
张志东认为，过去地方政府在招商引资时存在一些失误，没有严格执行国家定额标准，土地低效利用、闲置浪费的现象普遍存在。一些效益不好的企业已处于停产、半停产状态，但土地还占着。更有甚者，过去1亩工业用地只要几万元，一旦变更用地性质搞房地产开发，只需补交点土地变性费，就成了“一本万利”的买卖，由此造成企业“圈地、囤地”现象愈演愈烈。
记者在南方几个城市采访发现，一边是土地指标紧缺、优质工业项目无地可用;一边是大量土地闲置或低效利用，因为企业主图谋土地升值的暴利，根本无心转型升级。这种现象在工业用地领域并不鲜见。如何盘活闲置土地，已经是地方政府的紧迫任务。
佛山市顺德区属于广东省土地改革政策推行最早区域之一，早在2005年，顺德引入港资公司把该区容里工业区建成“天富来工业城”，将其打造成中小企业国际化工业园区，被称为“广东第一个真正意义上的工业地产项目”。
但是，随着企业在市场经济中跌宕起伏，不少中小企业的工业用地的使用权已经数度易主，不少土地处于闲置或半闲置状态。但目前国家土地政策对闲置土地的认定有诸多不明晰之处，使基层国土部门感到无可奈何。
显然，与商住用地一次性开发销售不同，工业用地的使用覆盖着整个产业项目的发展周期，如果企业经营不善或企业所处行业的市场萎缩，随时可能出现企业停产、半停产，导致企业用地闲置或半闲置。因此，政府不能以监管商住用地的办法来监管工业用地，否则就不能确保工业用地“得其所用”。
自今年2月下旬以来，大陆多个城市大胆探索工业用地集约节约利用新举措。如：上海对工业用地采取弹性年期出让，把项目建设投入、产出、节能、环保、就业等各要素纳入合同管理;无锡等地实行工业用地时间履约保证金制度;宁波以项目为单位整体报批开发的工业项目，其项目用地、地上建筑物不得分割转让;北京经济技术开发区则明确，园区内工业用地无法达到约定使用条件的，采取收储或经批准限制转让。
打响闲置土地攻坚战
闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
大陆解决闲置土地问题堪比一场持久战。早在上世纪90年代末，国土资源部就闲置地问题曾多次发文。2009年，国务院又发布了更为严格的 《关于集约用地的通知》，规定闲置满两年的土地将被依法无偿收回;对于闲置满一年不满两年的土地，开发商需按出让或划拨土地价款20%缴纳土地闲置费。
然而多年来，土地闲置问题依旧相当普遍。在国土部2010年8月发布的1457宗闲置土地“黑名单”中,北京、广州、海南、江苏成闲置土地重灾区,四地闲置土地数量占全国近四分之一,70%以上闲置土地性质为住宅用地。与此同时，业界对闲置土地政策法规合理性、可操作性、问责机制、执行力度等一直也是争议不断，特别是对闲置土地如何界定、如何处置，因为地方政府规划决策变动引起的闲置土地问题等争论不休。
今年夏天，佛山市顺德区国土部门发布对闲置土地的认定办法，凡2009年前已有未批先建的土地，如果已实际开发建设用地面积未达到应动工开发建设用地总面积的三分之一，或者已投资额未达总投资额25%的，则将被认定为闲置土地。
今年7月，中山市国土资源局发布《闲置土地处置解读》，针对土地“闲置两年无偿收回”、“历史遗留问题”等作出了详细的解读。中山把闲置土地认定分为三类情形：属地上建筑物(构筑物)正在使用但没有合法报建手续的情形、属项目分期动工的情形、属通过转让方式取得土地的情形。此外，交通基础设施及配套、公共设施用地暂不纳入闲置土地处置。对于涉嫌闲置土地，目前采用“一地一策”的方式分类处理。对属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，或因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，与土地使用权人协商，采取延长动工开发期限，调整土地用途、规划条件，由政府安排临时使用、置换土地等方式处置。
10月初，湖南省国土资源厅发布文件明确规定，土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府或市、县人民政府国土资源行政主管部门同意，超过国有建设用地使用权有偿使用合同，或者划拨决定书等约定的动工开发日期满一年以上未动工建设的土地;已动工建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经市、县人民政府国土资源行政主管部门同意，中止开发建设连续满一年以上的土地，都将认定为闲置土地。
针对这些问题，国土部在10月底宣布已从10月起，在全国开展以清理批而未供和闲置土地为主要内容的节约集约用地专项督察。并在此前发布的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》中提出：“要严格控制城乡建设用地规模,逐步减少新增建设用地规模,着力盘活存量建设用地,有序增加建设用地流量,提高建设用地利用效率。”董祚继向媒体解读该新政时还明确表示，国土部门将严格执行依法收回闲置土地或征收土地闲置费的规定，加快闲置土地的认定、公示和处置。
广东省国土系统的一位资深人士告诉记者，全国各地长期存在大量闲置和批而未供的土地，主要原因是土地的闲置成本太低，政府监管较难。今后的监管办法将以地控税、以税节地，通过增加闲置土地的税收成本，来遏制闲置和批而未供土地的发生。“这才是减少闲置用地的长效机制”。
中国乡村发现网转自：凤凰周刊
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