原标题：村民出地、老板出钱，小产权房在农村野蛮生长后将何去何从？
“长坡第一幢电梯房长福大楼即将震撼入市，经典户型火热预定中……”这是一则张贴在信宜市北界镇长坡村的广告。长坡村是一个有4000多人的行政村，距市区和圩镇分别为25公里、6公里。广告中的电梯楼位于村庄中心位置，占地数百平方米，目前已建设10层，高度远超周边农户自建房。
这样的高楼在龙川县老隆镇莲南村有数十栋。莲南村地处东江边，地理位置优越，与龙川老县城隔江相望。近年来，随着县城扩容提质、莲南村被纳入县城规划区、教育资源的集聚，农户建房热情随之高涨，催生了大量小产权房。
记者调查发现，这些楼房一般都是村民与外地老板合作建成，村民出地，老板出钱并负责建设。楼房竣工后，除两到三层归农户自住，其他的都由老板出售或出租。这些楼房大部分未办理用地、规划、报建等手续，购房的业主无法办理房产证。但因其价格只有当地商品房的三分之一左右，需求比较旺盛。
因地处县城规划区，龙川县老隆镇莲南村近年出现几十处房屋违建点。图为该村的小产权房集中区。
（文|南方农村报记者/段凤桂；见习记者/刘琪）
村委会引资建楼房
2015年，信宜市北界镇柴冲村村委会提出新农村建设方案，即建设文化广场、篮球场等文体设施，以及两幢八层高的大楼，大楼一二楼为村委会办公区，三至八层为住房，用于解决困难户和偏远地区农户的居住问题。
为了解决资金问题，村干部提出了引进老板投资建设，完工后将房屋以“租赁”形式给当地村民居住，并一次性收取70年租金给投资方的方案。这一方案很快吸引了社会资本的注入，总投资300多万元的项目于去年完工，24套110平方米的房子被村民“抢租一空”。
看到“柴冲模式”后，长坡村民梁恩鉴也动起了合作建房的心思。他的房建于1980年代，虽早已破败，但占地面积不小，接近四百平方米。随着子女长大，他一直想拆掉旧房原地重建新房，但苦于资金压力迟迟未建。为此，他主动找到承担柴冲村项目建设的信宜市商人范俊坤，双方一拍即合。
2016年下半年，梁恩鉴的房子开始动工。根据双方的协议：甲方梁恩鉴负责提供约500平方米的宅基地，乙方范俊坤全额带资建设，建成的楼房一二层归甲方使用，三层以上租给乙方，租赁期限为三十年，期满后再赠送四十年，乙方有权分租或转租，乙方带资的建房款转为甲方的租金。
在龙川县莲南村，这一合作模式更加普遍。村民陈卫兵(化名)告诉记者，他们村有五六栋楼房都是村民与外来老板合作建成的，其中一栋的用地涉及8户人。
远处黄色建筑物为莲南村小产权房。
“原来都是种黄豆、花生的旱地，一户有一小块，所以，大家都交出来让老板统一建。”陈卫兵说，楼房占地四百多平方米，建了8层，下面三层归出地农户所有，大家根据所出地块的大小分配房屋。
根据陈卫兵提供的建房合同书，记者看到：双方的合作条件为甲方提供地皮，乙方出资承建；甲方产权为首层、二层和三层，乙方产权为三层以上，乙方有权出售、出租、居住等；如遇国家征收，所有地皮及一至三层房产赔偿归甲方，四至八层房产赔偿归乙方。
“2015年，我们村有50栋左右，后来又建了十几二十栋。”一位不愿具名的村干部告诉记者，从2012年左右开始，莲南村的小产权房进入野蛮生长状态，没有任何规划，有些地方连消防车都进不去。而且，几乎所有高楼都是村民跟外来的老板合作开发的，村民出地，老板出钱，一般建八至十二层，村民占三层，剩下的房子由老板出售。
未完工预订已过半
范俊坤介绍，“长福大楼”预计投资660万元，打算建十三层半，每层有四套140平方米左右的房，总建筑面积为7000多平方米，每平方米的售价在1400元至1680元之间，楼层越高价格也越高。虽然现在还未完工，但已经有20多户交了5-10万元的预付款。在他看来，这种模式不仅可以节约土地，还可以解决偏远山区老百姓的住房问题。
“一户人的宅基地，能解决几十户人的居住问题。对于这种项目，我们是欢迎的。”长坡村支书祝茂珍说，长坡村很早就有了集市，集市辐射周边12000余人，村里有超市、学校、银行、诊所等，生活比较便利。“在这里建楼是有吸引力的，订房的基本是长坡村和周边村庄的农民。”
梁先生是长坡村隔壁的汕口村村民，去年底在“长福大楼”订了一套房。他告诉记者，他常年在东莞发展，而且已在东莞安家，家里的老房子因无人居住坍塌多年，“重新盖一栋没必要，买个房主要是为了返乡探亲、拜山时有个地方住。”
在莲南村，因周边聚集有龙川一中、新城初级中学、水贝小学、莲南小学等中小学校，从乡镇过来的陪读家长成了购房的主力军。谢女士是龙川县龙母镇人，有两个小孩，分别读小学和初中。2013年，为了方便小孩上学，她筹钱在莲南小学旁买了一套110平方米、总价15万元的房子。“我知道没房产证，有证的商品房四五十万元一套，我哪买得起？”她说。
莲南小学一位负责人告诉记者，全校有600名学生，三分之二来自乡镇，“为了陪小孩读书，绝大多数家长都在村里租房或买房。农民房便宜。”
违章建筑风险多
从表面上看，长坡村、莲南村小产权房给村民、投资者、购买者都带来了利益，形成了多方“共赢”局面，但事实并非如此，这些小产权房几乎都未办理相应手续，存在诸多风险。
2016年6月，梁恩鉴以拆旧建新、父子分户的名义三次向北界镇政府提交建设用地规划许可申请表，每次申请的占地面积和建设规模均为150平方米、2250平方米。材料递上去之后并未通过审批。“批不下来，我就先建了。”范俊坤坦承。
北界镇人大副主席黄达全说，“长福大楼”是拆旧建新，不涉及占用耕地建房的问题，但手续不完善，用地也超出了原来范围，“我们要求他们停工、补齐手续，手续不齐不能建。”
在莲南村，这一问题更加严重。据老隆镇城建办和龙川县住建局规划报建股负责人透露，莲南村最近几年建起来的数十栋小产权房几乎都没有办理报建手续，属于违章建筑。
龙川县城规划区土地规划联合执法协调办公室主任钟承武告诉记者，以前，由于职能部门执法力量偏弱，监管重点主要放在建成区，导致规划区范围的违章建筑越来越多。
“我们在严格控制增量。对于之前建的违章建筑，目前还没有明朗的处置办法。”钟承武说，从去年到现在，县城规划区范围内的违章建筑基本是零开工。其中，单莲南就有20多个违建点被控制。对于这些违章建筑存在私下交易的问题，钟承武表示很难监管。但他提醒，这种行为存在法律风险和政策风险。
国务院今年印发的《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》提到“在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房”。不过，这种放开是有限度的。
中央农村工作领导小组副组长、办公室主任唐仁健曾指出，农村集体土地违法开发房地产、搞庄园会所等都不行，只可以用于新产业、新业态的发展。
中国乡村发现网转自：南方农村报
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